Expertise

Rechtsanwältin Carola Hoffmann Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht

Gewerberaummietvertrag und Wohnraummietvertrag unterscheiden sich erheblich. Die gesetzlichen Regelungen im Wohnraummietrecht sind überwiegend Mieterschutzrecht. Vermieter sollten ihre Möglichkeiten und Grenzen kennen.

Die gesetzlichen Regelungen im Gewerbemietrecht gehen von einem Kräftegleichgewicht der Beteiligten aus. In der Praxis sollten Sie das durch rechtliche Beratung herstellen, denn es gilt weitgehend Vertragsfreiheit für die Gestaltung eines Gewerbemietvertrages.

Möchten Sie einen befristeten Vertrag vorzeitig beenden? Im Gewerbemietvertrag können Formverstöße entgegen der vertraglich fest vereinbarten, langjährigen Laufzeit eine fristgemäße Kündigung ermöglichen. Wegen der auf Festmietzeit ausgelegten und kalkulierten Verträge und Investitionen ist das mit einer Kündigung verbundene finanzielle Risiko für beide Vertragsparteien erheblich. Sichern Sie Ihre Vermögenswerte mit meiner Hilfe. Das gilt auch für die Anwendung von Wertsicherungsklauseln und Indexklauseln.

Gewerbemiete

Was Sie möglicherweise von Ihrem Wohnungsmietvertrag kennen, gilt nicht gleichermaßen, wenn Sie Ihre Geschäftsräume, Büros oder Ihre Praxis anmieten. Wichtige Unterschiede z.B. in sind:

Wohnungsmiete

Der Wohnungsmietvertrag bedeutet für den einen Vertragspartner sein Zuhause, für den anderen ein Vermietungsgeschäft.

In diesem spannenden Raumgefüge vertrete ich Vermieter, Mieter und Wohnungsverwaltungen.

Bei der Wohnungsmiete geht es um Räumlichkeiten, in denen sich die Mieter andauernd und privat aufhalten wollen. Die Räume müssen also baulich zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet und genehmigt sein und der vereinbarte Vertragszweck ist Wohnen.

Prüfen Sie mit meiner fachkundigen Unterstützung, ob die Sie mit dem Wohnungsmietvertrag auch genau das vereinbaren, was zu Ihren Wohnwünschen und zu Ihren wirtschaftlichen Interessen passt. In diesem Zusammenhang geht es beispielsweise um die Themen Befristung und Kündigungsausschluss, Flächenberechnung, Beschaffenheitsvereinbarung, allgemeine Geschäftsbedingungen, Index- und Staffelmiete.

Im laufenden Mietverhältnis sind die Vertragsparteien immer wieder mit Wohnungsmängeln, Instandhaltung und Modernisierung befasst. Ein angemessener Interessenausgleich kann durch eine Modernisierungsvereinbarung erreicht werden, statt über einen langwierigen Weg durch die gerichtlichen Instanzen.

Beendet wird ein Mietvertrag durch Aufhebungsvereinbarung, häufiger durch Kündigung. Die Frist für die Mieterkündigung beträgt regelmäßig nur 3 Monate. Vermieter müssen bestimmte Regularien im Vorfeld einer Kündigung einhalten und benötigen besondere Gründe, bevor sie einen Wohnungsmietvertrag rechtswirksam beenden können. Lassen Sie sich deshalb weniger von Emotionen als von rechtlicher Beratung leiten. Das gilt sowohl für die häufigsten Kündigungsgründe Zahlungsverzug des Mieters und Eigenbedarf des Vermieters, als auch für speziellere Kündigungsgründe, wie die wirtschaftliche Verwertung oder andere erhebliche Vertragsverletzungen, zum Beispiel Störung des Hausfriedens.

Im Mietverhältnis berate ich zur vertraglichen Gestaltung sowie zur wirtschaftlichen Entwicklung, und vertrete Sie bei der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer jeweiligen Ansprüche, sei es zwecks Mieterhöhung, Schadensersatz oder Räumungsklage.

Wohnungseigentumsrecht

Es kann und muss ja nicht immer ein ganzes Haus sein. Deshalb entsteht bei der Teilung einer Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) rechtlich eigenständiges Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen (Wohnungseigentum) und an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen (Teileigentum).
Zudem gibt es das Gemeinschaftseigentum am Grundstück und am gemeinsamen Gebäude. Am Gemeinschaftseigentum können Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteil, Stellplätze) begründet werden und neuerdings auch Sondereigentum zum individuellen Gebrauch.
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) haben wir seit Anfang 2021 neue Möglichkeiten, um das Wohneigentum weiter zu entwickeln. Dabei berate ich Verwalter, Wohnungseigentümergemeinschaften, einzelne Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte.

Nicht nur virtuelle oder hybride Eigentümerversammlungen ermöglicht das neue Gesetz, sondern auch bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, um dieses zukunftsfähig zu machen.

Geht es um Beschlüsse zur Elektromobilität, oder um die energetische Sanierung, um die Barrierefreiheit oder um die Digitalisierung zu ermöglichen, ist eine rechtssichere Vorbereitung der Beschlüsse Ihr Schlüssel zum Erfolg.
Das gilt sowohl für einzelne Eigentümer, die ein Projekt umsetzen wollen, als auch für den Verwalter.
Der Verwalter als Organ der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft ist durch die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz gestärkt, da das Wohnungseigentumsgesetz von einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Verwalter ausgeht. Die verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft, wie sie häufig von zweier oder dreier Gemeinschaften praktiziert wurde, ist ein Auslaufmodell.

Haben Sie deshalb Handlungsbedarf, beispielsweise um den erforderlichen Versicherungsschutz für das Gemeinschaftseigentum herzustellen?

Die Verwalter stehen vor der Aufgabe, sowohl Wohnungseigentümergemeinschaften kompetent und rechtssicher zu verwalten, als auch die sich aus den geänderten Vorschriften ergebenden Anforderungen zu erkennen und den Eigentümern zu vermitteln. Mithilfe einer spezialisierten rechtlichen Beratung kann das gelingen. So lassen sich Streitigkeiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft vermeiden oder klären.

Das verstehe ich als meine Aufgabenstellungen, mit folgenden Schwerpunkten:

Eigentumswohnung

Wenn Sie von Ihrer Eigentumswohnung sprechen, geht es rechtlich um die Räume hinter Ihrer Wohnungstür, in denen gewohnt werden soll. Diese sind Ihnen individuell zugeordnet, zusammen mit Ihrem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Alles zusammen ist das Wohnungseigentum. Als Wohnungseigentümer sind Sie Teil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Was gegenständlich Ihr Sondereigentum ausmacht, ist durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan für die jeweilige Wohnungseigentumsanlage vereinbart. Alle Teile, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind, können zum Sondereigentum erklärt werden.

Sondereigentum besteht deshalb zunächst einmal aus den Innenräumen Ihrer Eigentumswohnung, zugeordnet werden zum Beispiel: nichttragende Wände, Verputz, Fußbodenbelag, Innentüren, Heizkörper, Thermostatventile, Einbauschränke, oberer Plattenbelag des Balkons.

Demgegenüber können niemals Gebäudeteile, die für das Gebäude, die Sicherheit oder die Bewirtschaftung erforderlich sind, Sondereigentum werden. Also gibt es niemals Sondereigentum beispielsweise am gemeinsamen Treppenhaus, dem Aufzug, an Bewirtschaftungs- und Versorgungsräumen, tragenden Wänden, Geschossdecken, Fenstern, Haus- und Wohnungseingangstüren, Balkongeländern, Bodenplatten, Dichtungsbahnen auf dem Balkon.

Diese Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beschäftigt die Sondereigentümer als Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer immer wieder, wenn es um bauliche Maßnahmen geht, zum Beispiel um Barrierefreiheit herzustellen. Gleichermaßen bei Instandsetzung oder Modernisierung.

Denn für alle Maßnahmen im Sondereigentum ist der einzelne Wohnungseigentümer im Rahmen der gesetzlichen Regelungen verantwortlich und trägt die Kosten selbst, während für alle Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz hat und letztlich auch die Kosten tragen muss.

Falls zwingendes Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt wird, ist diese Zuordnung unwirksam. Sie wird dann in eine Kostenregelung umgedeutet, sodass beispielsweise der Sondereigentümer die in seiner Wohnung verbauten Fenster auf seine Kosten instand halten und instand setzen muss.

Teileigentum

Wenn Sie von Ihrem Teileigentum sprechen, geht es rechtlich um Räume, in denen nicht gewohnt wird. Beispielsweise Büroräume, Ladenflächen oder Garagenstellplätze. Diese sind Ihnen individuell zugeordnet, zusammen mit Ihrem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Alles zusammen ist das Teileigentum. Als Teileigentümer gehören Sie zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Teileigentum ist auch Sondereigentum. Die gegenständliche Abgrenzung von Teileigentum und Gemeinschaftseigentum funktioniert genauso wie beim Sondereigentum zu Wohnzwecken.

Nur mit der erlaubten Nutzung ist es im Teileigentum nicht ganz so einfach wie mit dem Wohnungseigentum.

Was macht also inhaltlich Ihr Teileigentum aus? Wie darf es von Ihnen genutzt oder zu welchen Zwecken vermietet werden?

Erlaubt und vertragsgemäß ist grundsätzlich nur die Nutzung, die in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan vereinbart worden war. Das ist manchmal schon ziemlich lange her.

Relativ klar ist, dass man Teileigentum nicht wohnen darf. Jedenfalls nicht dauerhaft. Demgegenüber ist eine tageweise und kurzfristige Unterbringung von wechselnden Menschen in einer Teileigentumsfläche entsprechend eines Urteils des BGH (Bundesgerichtshof) doch erlaubt.

Aktuelle Geschäftsmodelle kombinieren zum Beispiel häufig das Verkaufsgeschäft mit gastronomischen Angeboten. Und was nun, wenn im Aufteilungsplan entweder nur Laden oder Gastronomie steht? Für die nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan erlaubte Nutzung kommt es genau auf diese Vereinbarungen an und nicht auf die tatsächliche Nutzung der Flächen.

Was in Ihrem Teileigentum rechtswirksam ausgeübt werden darf, richtet sich nach der von der Rechtsprechung entwickelten sogenannten typisierenden Betrachtung. Was das für die Nutzung und die wirtschaftliche Entwicklung des Teileigentums bedeutet, können Sie von mir erfahren.

Immobilienrecht

Immobilienrecht umfasst Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht, Nachbarrecht, Pachtrecht. Kauf und Verkauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken werden in immobilienrechtlichen Verträgen geregelt.

Das geht von Eigentums- und Grundstücksfragen, über Nutzungsrechte wie Dienstbarkeiten und Nießbrauch, bis zur Auseinandersetzung in der Zwangsversteigerung.

Sie wollen ein Haus oder ein Grundstück kaufen? Verstehen Sie auch wirklich alles in dem Kaufvertragsentwurf, der Ihnen vor Beurkundung vom Notariat vorgelegt wurde?

Schaffen Sie sich mithilfe meiner Expertise Gewissheit.

Erbbaurecht

Sie wollen Eigentum an einem Gebäude haben, aber nicht unbedingt auch noch das Grundstück kaufen?

Das Erbbaurecht (ErbbauRG) könnte für Sie eine kostengünstige Alternative zum Hauskauf auf dem eigenen Grundstück sein. Denn das Besondere am Erbbaurecht ist, das das Eigentum am Gebäude und das Eigentum am Grundstück rechtlich auseinanderfallen.

Das Erbbaurecht, die sogenannte „Erbpacht“, die im Grundbuch eingetragen wird, entsteht durch notariellen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Das geht für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien.

Da das Erbbaurecht regelmäßig zeitlich befristet ist und mit diversen vertraglichen Verpflichtungen verknüpft ist, sollten Sie sich vor dem Kauf sorgfältig mit dem Erbbaurechtsvertrag und seinen Nachträgen auseinanderzusetzen. Zur Begründung von Erbbaurechten oder deren Kauf, berate ich Sie.

Nachbarrechtliche Vereinbarungen

Sie wollen bauen oder auf den Nachbargrundstück wird gebaut? Sie wollen eventuelle Auswirkungen auf das benachbarte Grundstück von vornherein regeln und nicht in ein langwieriges gerichtliches Verfahren mit unsicherem Ausgang verschieben?

Eine baunachbarliche Vereinbarung oder nachbarschaftliche Vereinbarung ist dann ein Vertrag der Wahl, um bauliche Maßnahmen vorzubereiten oder bestehende, sowie zukünftige bauliche Nutzungen abzusichern. Beispielsweise die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks für die Einrichtung der Baustelle, die Vereinbarung über ein Gutachten zur Bestandsaufnahme, für Unterfangungsmaßnahmen im Grenzbereich oder um den Umfang der Bebauung zu regeln oder eventuelle Abwehrrechte gegen die Baumaßnahme auszuschließen.

Um die Rechtsfolgen einer nachbarschaftlichen Vereinbarung auf Grundstückserwerber zu übertragen, sollte diese durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch gesichert werden.